关于房地产企业科意图剖析，更重视财物负债表及现金流量表。下文中，首要结合房企运营特色提出在财政剖析过程中需求重视的要点科目，随后剖析这些要点科目首要构成及特色，并终究落脚至科目剖析过程中的首要危险重视点。
来历：中债资信 微信号CBR_2010 作者：中债资信房地产职业研讨团队
房地产职业是资金密集型职业，在运营过程中受方针影响大，国内房地产开发出售的前、中、后期均遭到严厉的监管批阅约束要求，因而房企与一般工商企业比较在运营上有所差异，呈现出不同特色：例如项目开发周期长、前期投入大、实施预售准则、协作开发现象遍及等，这些运营特色也决议了房地产企业在管帐核算和财政表现方面也有其特别性，中债资信房地产职业研讨团队推出房地产财政剖析宝典系列专题旨在经过剖析运营特色理清房地产开发企业从开发到出售过程中的财政特色和存在的问题，对房企的信誉剖析供给参阅与辅导。专题共分为四篇，本文为房地产财政剖析宝典系列专题第二篇，首要剖析了房地产开发企业财政报表中首要科意图特色及其危险重视点。
关于房企的财政报表剖析咱们需依据第一篇《》中对项目开发事务流程过程中的管帐处理。咱们现已知道在项目开发过程中：土地获取依据用处计入无形财物或存货科目，施工阶段的相关出资计入存货科目，一起工程金钱的付出一般依据工程节点向施工企业付出敷衍金钱，各个阶段的出资离不开钱银资金及相关的融资，一起影响着房企的现金流；而在预售阶段房地产企业的出售回笼资金以财物负债表中的预收金钱进行核算，待满意收入承认条件后才一起结转收入及本钱表现到赢利表上，因为收入的承认受项目节点的要求影响严峻，赢利表的反响相对滞后且有必定人为操作空间；因而咱们关于房地产企业科意图剖析更重视的是对财物负债表及现金流量表的剖析，下文中咱们首要结合房企运营特色提出在财政剖析过程中需求重视的要点科目，随后咱们将首要剖析这些要点科目首要构成及特色，并终究落脚至科目剖析过程中的首要危险重视点。
房地产企业首要的运营形式分为出售开发产品形式和自我克制物业形式，同其他职业的企业比较，房地产企业具有以下特色：
我国房地产企业运营事务内容杂乱，事务包含了从征地拆迁开端到终究售后服务的全过程，均匀产品房开发周期约为四年，且各开发阶段都需求投入很多的资金，因而房地产企业关于“钱银资金”的需求激烈，“运营性现金流”开销和收入规划巨大，负债运营程度高。受房地产企业开发产品类型较为多元化影响，其不同项目在“存货”、“出资性房地产”等科目中的归集和计量办法或有不同。房地产开发商在制作工程竣工之前即可进行出售，以提早收回资金，但预售准则的实施导致了房企现金流入与收入不同步，预收账款成为房地产企业收入核算的首要科目。此外，地价的继续攀升使得协作拿地并进行后续开发成为房地产企业增强土地商场竞赛力的一种挑选，“其他应收款”、“其他敷衍款”等科目关于剖析房地产企业愈加重要。
依据房地产财政剖析宝典系列专题第一篇中关于房地产企业开发流程的介绍，咱们以为房地产企业的管帐报表虽然在全体结构和科目构成上与一般企业没有显着差异，可是在产品类型和运营办法的影响下，房地产企业关于单个科目需求给予更高的重视。下文咱们即将点剖析各科意图构成状况及其整理特色，并终究落脚到各科目重视点。
钱银资金是企业存量财物中逗留于钱银形状的那部分资金，首要包含三个类别：现金、银行存款和其他钱银资金。企业的运营从某种视点来讲，就表现为钱银资金的流通，而因为房地产企业技能壁垒较低，一起在整个事务流程中对资金的需求规划巨大，因而钱银资金处理关于房地产企业起着至关重要的效果。
在不新增土地储藏的状况下，企业的钱银资金规划在必定程度上反映了企业消化在产品类存货的才干，但企业的钱银资金因为自身不能够发明收益，而是需求在不断的流通中完结价值，因而，过于巨大的钱银资金规划会下降企业的资金运用功率，影响企业的未来开展才干。可是，钱银资金是对企业短期活动性的最重要判别要素，假如企业的钱银资金不足，则无法保证其关于即期债款的偿付才干。
钱银资金科目中的其他钱银资金包含银行汇票存款、银行本票存款、信誉卡存款、信誉证保证金存款、存出出资款和外埠存款等。关于房地产企业来讲，其他钱银资金以按揭保证金为主，因为房企对购房告贷人的按揭告贷承当连带保证职责，因而直至房产证处理完毕并完结典当挂号，此部分资金处于受限状况，短期内活动性较差。以恒大地产集团2016年报表附注为例，钱银资金有大规划房子按揭保证金的受限，因而在进行即期偿债的剖析时，咱们应将这部分受限资金提出后再去考虑钱银资金对即期债款的掩盖。
房地产企业经过请求开发贷征集资金，银行会建立监管账户，出售回笼资金一般直接进入监管账户，只能依据主体结构的制作阶段时点进行支取，因而活动性受限。而其他融资途径取得的资金，例如在银行间商场发债或是选用定增办法，征集资金都将进入监管专户，约束资金运用用处，只要契合规定才能够支取，关于这部分钱银资金是否有受限需经过企业访谈、或调研做进一步的承认。
存货指企业在日常活动中持有以备出售的产制品或产品、处在出产过程中的在产品、在出产过程或供给劳务过程中耗用的资料、物料等。房地产企业存货包含以下6类：
需求留意的是，存货是企业以备出售的在产品或产制品，因而房地产企业所获取的开发用地并不彻底计入存货，房企用于赚取租金或本钱增值的土地，应计入出资性房地产，而自用土地运用权则在“无形财物”科目按实践开销核算本钱。
房地产企业存货规划巨大。依据中债资信房地产团队整理的241家房地产企业的2016年年报数据，企业存货占总财物比重的中位数和均匀值分别为45.80%和41.26%，如下图所示，比照钢铁、买卖、修建施工等其他9个职业，房地产职业存货占比居于首位且显着高于其他职业。
存货的规划即房企所持有的货值，直接反映企业的继续运营才干。关于存货全体规划较小的企业，企业在建拟建项目或较为有限，需重视企业未来现金流获取来历及项目获取方案。可是，因为不同企业体量巨细的差异，咱们并不能仅经过存货的肯定规划判别企业的好坏，存货关于出售额的相对规划能够愈加精确的反映企业的项目运营才干，存货相关于出售额过于巨大的企业项目运营功率或较差，例如，云南城投和天房集团，2016年底，存货/出售额分别为8.15倍和3.26倍，比照万科和融创分别为1.28倍和1.35倍，除掉存货肯定规划的考量，云南城投和天房集团的运营才干显着低于万科和融创。
作为出售额未结转收入部分的反响，预收账款与存货的匹配程度则能够愈加清晰的标明存货的变现状况，关于存货的期间改动额与不考虑运营收入转出状况的预收账款的改动额显着不匹配的企业，需求重视其出售回款才干或出售数据存疑的状况。
房地产企业存货首要由开发产品和开发本钱构成，开发产品指企业现已开发完结并检验合格，能够依照合同规定的条件移送购货单位，或许能够作为产品对外出售的产品；正在开发制作过程中的项目及企业已购入的、有待开发的土地计入开发本钱。关于存货的构成，特别需求要点重视土地储藏的占比状况，一方面，土地储藏是未来房企成绩开展的条件，或许带来成绩的快速上升，例如，恒大、碧桂园出售额逐年高速攀升得益于其不断加强很多的优质土地资源储藏；但另一方面，存货中土地储藏规划占比过大，短期内或影响企业的财物运营功率，一起需重视因为土地储藏处于项目开发开始阶段，需重视后续是否存在大规划的出资开销带来活动性压力和融资需求的进步。
存货科意图附注中发表每个项意图年头/年底余额、本期添加/削减额、方案总出资规划以及开工/竣工时刻等信息，能够据此判别项目运营状况。其间，开发产品的期末余额代表企业沉积的现房财物规划，关于期末余额较大的项目，现货沉积规划较大，需求重视项意图去化压力；方案总出资规划/总修建面积能够预算项目单位本钱，经过与企业当年出售均价或周边相似楼盘出售均价的比照，能够判别项目安全边沿；开工/竣工时刻必定程度上能够反映项意图开发周期，关于开发周期较长的项目，或许构成必定本钱堆积，需重视项目详细去化状况。此外，审计报告中的项目汇总表或发表项意图区域散布状况及项目可售面积等信息，但单位楼面价、单位建安本钱以及出售进展等数据无法仅经过企业财政报表取得。
图4 万科企业股份有限公司2016年年度审计报告存货科目附注节选（单位：元）
所谓利息本钱化是将告贷利息开销承以为一项财物，依据管帐准则，企业发生的告贷费用，可直接归属于契合本钱化条件的财物的购建或许出产的，应当予以本钱化，计入相关财物本钱。其间，契合本钱化条件的财物，是指需求经过适当长时刻（一般是指1年及1年以上）的购建或许出产活动才干到达预订可运用或许可出售状况的固定财物、出资性房地产和存货等财物。需求留意的是，已到达运用状况后的费用，以及没有发生为改动财物形状而进行本质制作活动前的告贷费用不能本钱化。
不同企业本钱化利息的发表办法不同，部分企业或在审计报告中直接发表当年本钱化利息规划，而关于未发表本年度本钱化利息金额的企业，能够经过公式进行核算：
咱们关于本钱化利息的重视点在于本钱化利息是企业躲藏的“财政费用”，与企业财政费用科目必定程度上存在此消彼长的联系，利息本钱化规划较大的企业，财政费用相对较低，但企业毛利率水平存在必定压力，反之亦然。需求留意的是，利息本钱化仅仅企业管帐处理的一种挑选，并不会对企业运营构本钱质性影响，财政费用一般具有付出刚性，当年实践发生财政费用开销咱们应将本年度的本钱化利息与财政费用加总考虑，以衡量企业的实践财政费用带来的开销压力及融本钱钱凹凸。
关于产品类存货，假如企业项目出价格格跌落导致存货可变现净值（估量价格减去至完工时估量即将发生的本钱、出售费用以及相关税费后的金额）跌至本钱以下，即该存货给企业带来的未来经济利益低于其账面本钱，企业就需求计提存货贬价预备，将这种亏本承认在当期，而假如曾经减记存货价值的影响要素现已消失，企业能够转回计提的存货贬价预备。
存货贬价预备的存在，使得房价跌落能够影响到没有开发的楼盘。关于房地产企业，因为存货规划相关于运营性事务赢利来说较大，如表2所示，以下10家代表企业运营性事务赢利占存货比重的均匀值仅为3.87%，假如呈现房价跌落的状况，计提存货贬价预备或存货贬价预备的转回都或许对企业损益影响显着，例如表4中，中华企业股份有限公司和阳光新业地产股份有限公司存货贬价预备/赢利总额分别为1.33倍和-0.82倍。
房地产开发企业对开发产品进行出售，在承认收入的一起，需将存货结转本钱。但因为房地产企业产品内部的不同部分，例如，不同的楼层、朝向与户型，公摊面积，以及车库等出售的价格和分摊的份额难以承认，因而，关于本钱结转的份额是否合理很难判别，受此影响，咱们以为房企毛利率水平的短期动摇很难实在反映项意图盈余水平，关于房企项意图剖析仍是侧重考虑全体项目本钱及运营才干。
因为房企首要的融资途径，除直接融资外，都需求其在售项意图土地或许楼盘进行典当，所以房地产企业存货受限份额遍及较高，进一步影响其财物活动性。
企业为赚取租金或本钱增值，或两者兼有而持有的房地产计入出资性房地产科目，首要包含以下3类：
出资性房地产能够以本钱计量，也能够以公允价值入账。以本钱计量的出资性房地产充沛表现了管帐的审慎准则，在房价不断上涨的布景下，持有以本钱计量的布局在一线和热门二线城市的商业地产的企业，其财物账面价值对债款的保证程度处于轻视的状况，因而咱们一般以为其财物质量较好。以公允价值计量的出资性房地产能够愈加充沛的反映商场价格的改动，但需重视其计价合理性，关于其价值的判别能够参阅同一区位相似物业的价格状况。需求留意，与存货不同的是，只要以本钱计量的出资性房地产触及减值状况，而出资性房地产减值的或许性较低。因为出资性房地产作为财物端具有较高价值的财物，极点状况下房企可经过出资性房地产的转出后变现，咱们对出资性房地产的价值做出是否存在轻视或高估的判别后，在考量其对偿债的保证时需做出相应调整。
以公允价值计量的出资性房地产，其价值的改变会经过运营外收入或公允价值改变损益表现，然后对公司的赢利构成较大的影响，关于赢利总额首要由非经常性损益构成的房地产企业，需重视其所持商业物业业态（写字楼、零售物业或酒店等）及所在区位（区域空置率及租金水相等），判别其公允价值改变合理性。而以本钱计量的出资性房地产则会经过折旧下降企业的净赢利，但需求留意的是，比较选用公允价值计量的出资性房地产，以本钱计量仅仅将出资性房地产对净赢利的开释相对滞后。
房地产企业自用或作为存货的房地产转化为以公允价值计价的出资性房地产时，假如转化日的公允价值小于原账面价值，应将差额计入当期损益，虽然房地产有继续安稳的增值潜力，但也不扫除部分房地产呈现价值降低的或许，因而，承认价值降低丢失，将价值降低丢失计入当期损益，契合管帐的审慎准则；假如转化日的公允价值大于原账面价值，应将其差额计入本钱公积，因为自用或作为存货的房地产按前史本钱计价，并且如期计提折旧和减值预备或进行摊销，房地产的账面价值会逐年削减，然后形成其账面价值严峻低于其实践价值，假如答应企业将公允价值大于原账面价值的差额计入当期损益，企业或许会使用房地产的转化进行赢利操作，因而需求将差额计入本钱公积。
不同于出售型物业能够在1~3年内完结很多现金回流，持有型商业物业有必要依托长时刻运营，初始阶段需求必定培养期，具有现金回流慢，收回周期长的特色，但老练、区域方位优胜、业态景气量高的商业物业可为房企带来长时刻、安稳的现金流，一起企业因其持有物业取得财物增值带来的收益，以以下5个典型商业地产运营企业为例，2016年物业租借收入/出资性房地产的均匀值仅为0.13。关于出资性房地产多处于培养期的企业，短期内企业或面对出资回报率偏低的压力，需重视其物业运营才干及资金活动性压力。
其他应收、敷衍款核算企业除应收、敷衍收据、帐款以外的其他各种应收、敷衍金钱。关于房地产企业，其他应收款中重视的要点首要在不并表的相关公司或股东操控的其他企业的来往款。
一般状况下，选用协作开发的企业，其来往款首要计入其他应收、敷衍款科目，但因为企业或将协作开发款拆分，仅经过单项大额款的明细状况并不能核实其他应收款的实在状况，还需求重视按买卖方归集的年底余额序列的状况，虽然信息依然较为有限。但全体来讲，咱们能够经过其他应收款的肯定规划估测企业是否存在协作开发的相关方买卖。关于协作开发规划较大的企业，需重视企业所发表出售合同金额数据和出售回款数据的计算口径是否为企业本质可影响项意图出售额汇总。此外，关于其他敷衍款长时刻保持较大规划的企业还或许存在将预收房款计入其他敷衍款的景象。
因为方针关于上市公司与控股股东及其他相关方的资金来往监管力度较强，严厉约束控股股东及其他相关方与上市公司发生的运营性资金来往中，占用上市公司资金，一起，上市公司被相关方占用的资金，准则上应当以现金清偿。因而上市公司相关于非上市公司，其其他应收、敷衍款规划操控更为有用。
其他应收、敷衍款的账龄结构也是咱们需求重视的要点，账龄在1年以内的其他应收款的相对规划越大，必定程度上标明企业关于其他应收款的收回才干较强，而账龄在3年以上的其他敷衍款占比越大，则能够阐明企业占用外部资金的才干。
无形财物核算企业的专利权、非专利技能、商标权、著作权、土地运用权、商誉等各种无形财物的价值，实施国有土地运用权有偿运用后，企业为新建工作高楼等而取得土地运用权，所付出的土地出让金，也在本科目核算。
关于房地产企业来讲，无形财物科目首要为按实践开销承认的自用土地运用权，企业为房地产开发而取得的土地运用权，所付出的土地出让金，在“存货”中的开发本钱科目核算，不计入无形财物。
房地产企业的特色便是负债运营，其短期有息债款科目包含：短期告贷、买卖性金融负债、敷衍收据、敷衍短期债券和一年以内到期的非活动负债，留意调整企业“其他敷衍款”和“其他活动负债”中的敷衍短期债券，一起，企业“一年以内到期的非活动负债”中无息债款应除掉。房地产企业长时刻有息债款科目包含：长时刻告贷和敷衍债券，需求重视“长时刻敷衍款”、“专项敷衍款”以及“其他非活动负债”中的敷衍债券，此外，企业计入“长时刻敷衍款”中的融资租告贷也需求调整到长时刻告贷中。
房地产企业有息债款的肯定规划大，杠杆率不只反映了其或许的运营危险，也阐明晰其未来开展的或许弹性。依据中债资信房地产团队整理的2016年年报数据，241家房地产企业的负债算计约为14.31万亿元，同比添加3.50万亿元，同比增长起伏超越30%。换言之，到2016年底，均匀每家发债房企负债达593.65亿元。职业财物负债率的均匀值和中位数分别为68.45%和72.10%，有50家财物负债率超越80%，占比挨近21%，此外，除掉预收账款的调整后财物负债率超越70%的有95家，占比超越39%。
债款结构以长时刻为主，到2016年底，241家房地产企业悉数债款算计61,487.84亿元，其间长时刻债款算计46,333.49亿元，占比超越75%，因为房地产项目多为跨过数年的资金密集型周期性活动，合理使用长时刻债款为企业供给足够的时刻组织债款的偿付，一起有利于房地产企业确定债款本钱。
房地产企业项目运营周期长，从房企的首要融资途径来看，银行告贷方面房企不得进行活动资金告贷，一般银行、信任等开发告贷融资一般随同项意图开发生命周期，因而期限均为长时刻；直接融资办法，债款融资东西基本以3~5年期限为主。因而关于某一房企，其有息债款以短期为主（不考虑“一年内到期的非活动负债”）或从旁边面反映了该房企的首要融资途径受限经过其他高本钱的融资途径融资的或许，关于此类房企需求要点重视。
房地产企业的融资途径包含银行告贷、债券融资、股权融资、信任融资、金融租借融资等办法。因为房地产职业是资金密集型职业，债款规划巨大，昂扬的融本钱钱会大幅添加项目开发的本钱和开销压力。咱们依据（费用化利息+本钱化利息）/悉数债款预算企业的归纳融本钱钱，到2016年底，241家房地产企业均匀归纳融本钱钱约为9.76%，全体处于较高水平。而2017年以来连续出台的房地产调控方针，使得房地产企业融资途径收紧、融本钱钱进一步上升。此外，房地产企业的规划和运营才干是决议其融本钱钱的关键要素，大型房企，例如保利地产、中海地产、招商蛇口、华裔城等央企国企布景的房地产企业，假贷优势显着，融本钱钱处于相对低位。中斗室企，尤其是对债款翻滚依赖性较强的企业，或对融资途径收紧、融本钱钱抬升弹性较差，需重视其资金链压力。
房地产企业经过预收账款核算企业依照合同约好或协议规定向购房单位或个人预收的购房定金。与企业的有息负债、敷衍金钱等债款不同，预收账款是一项不需求以现金偿付的债款，一起，在必定程度上能够缓解企业的现金流压力，改进企业财物的活动性，进步企业的偿债才干。
预收账款衡量报表日已到达预售条件但没有结转收入的项意图出售规划，其年度改动受本年度结转的出售收入和本年度新增的已到达预售条件但没有结转收入的出售回款规划影响，因为房企特别的预售形式，出售产品、供给劳务收到的现金流入并不是与运营收入而是与预收账款的改动相匹配；依据2016年年报数据整理状况，241家房地产企业（预收账款改动额+运营收入）/出售产品、供给劳务收到的现金的均匀值和中位数分别为为1.06倍和1.00倍，其间规划比在0.90~1.10倍之间的企业数量为176家，占比超越73%，房地产企业预收账款的改动与运营现金流入规划高度相关。关于预收账款改动与现金流显着不匹配的企业，需引起重视。
房地产职业选用预售房子的出售办法，因而，企业当期出售收入和当期运营收入的表现并不彻底一致。预收账款是房地产企业成绩表现的先行目标，能够反映公司的成长性。一方面，房地产企业结算相对特别，预收账款的承认与出售金额之间只差一个处理按揭告贷的时刻，也便是说预收账款是最靠近反映企业当期出售状况的财政目标。另一方面，一般来说，预收账款在完结出售之后一年内，就能够转为运营收入，因而，预收账款与公司未来成绩直接相关。关于预收账款缩短起伏较大的企业，未来收入规划或大幅下滑，需重视其运营压力，一起，需求结合企业项目状况判别企业的运营继续性。而关于预收账款规划继续大规划小于运营收入的企业，企业或存在提早承认收入的状况，需重视其收入承认办法。
房地产企业的运营活动首要包含：出售产品房子、转让土地、供给劳务、租借房子、发包工程、征用和批租土地、购买设备资料、承受劳务、交纳税款等等。房企运营活动发生的现金流入首要为出售产品房、转让土地、供给劳务收到的现金以及收到的租金等；而现金流出首要表现为发包工程、征用和批租土地、购买产品、承受劳务付出的现金，以及运营租借所付出的现金等。
因为协作开发的添加，实操过程中协作开发项意图出售资金回笼一般表现为来往金钱，现金流方面则表现在其他与运营活动有关的现金流入，因而咱们在看现金流与出售额的匹配是一般剖析运营活动现金流入总量与签约出售额的匹配程度。依据中债资信房地产团队2016年年报整理成果，运营活动现金流入规划约为签约出售额的0.8倍，关于现金流入与出售额规划显着不匹配的企业，需重视该房企是否存在其对项目回款的操控力较弱，或出售额数据存疑等状况。
一般状况下，因为房企项目出资规划巨大，运营活动现金流流出规划大于流入规划，净额多为负值，只要在出售显着回暖的状况下，会得到必定程度改进。依据中债资信房地产团队对241家房企年报的整理成果，2014年~2016年，跟着房地产商场的逐渐回暖，运营活动净现金流为正的企业从2014年的104家大幅上升至2016年166家，占比挨近69%，运营活动净现金流总规划由-2,403.17亿元上升至3,533.01亿元。
（3）重视出售产品、供给劳务取得的现金和购买产品、承受劳务付出的现金规划比较
出售产品、供给劳务取得的现金表现房地产企业出售资金回笼状况，购买产品、承受劳务付出的现金核算企业本期项目出资的实践开销状况，经过二者规划的比较，咱们能够看出企业的出资缺口，然后判别企业的筹资压力。
其他与运营活动有关的现金流首要反映企业协作开发或是与相关方买卖的实践回款状况，经过开销与收入的规划比照，能够判别企业对外部资金的占用才干。
依据上篇对房地产企业开发出售流程及运营特色的整理，本文剖析了在房企财政剖析的实操过程中需求重视的要点科目及其危险重视点。总结来看，咱们以为钱银资金的处理对房企开展至关重要；存货是剖析房地产企业、解析项目状况的起点，关于存货的重视不只要全体规划，还应留意项意图详细运营状况以及贬价预备或许对损益发生的影响；出资性房地产为房企自营项目，经过对计量办法的选取或对企业财物规划和赢利发生影响，项目初始阶段现金回流慢，收回周期长，但老练物业可为房企带来长时刻、安稳的现金流；其他应收、敷衍款要点重视不并表的相关公司或股东操控的其他企业的来往款；负债运营是房企的显着特色，需求重视企业负债的肯定规划、相对规划、期限结构及融本钱钱等方面；预收账款是不需现金偿付的债款，反映企业成长性；运营活动现金流反映企业实践的现金收付，能够据此判别企业的筹资压力和回款才干等状况。
但跟着我国房地产职业进入白银时代，地价高企、竞赛加重等要素推动了协作开发的添加，一起因为融资途径的全体紧缩，土地出资占项目出资比重的提高，催生了房企在“四证”取得前的融资需求；房企在优化财政报表的需求布景下，“明股实债”的融资办法较为遍及，这导致了房企实践债款水平或较账面更高，关于该问题及怎么从财政报表表现来剖析“明股实债”的或许性的研讨咱们将于第三篇做详细剖析，敬请期待。
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