前 言 房地工业是根底性和先导性工业，是国民经济打开的根底和推进力，一起，房地 工业又具有较强的工业关联性， 住所的打开能够促进相关工业的鼓起和打开，从 各国房地工业打开的前史和我国房地工业打开的实践来看， 我国的房地工业必将 成为居民的消费热门和推进国民经济打开新的经济增长点。 因为现在房地工业触及到土地办理、城市规划、建造办理、市政办理、房地产管 理等政府部门，联系杂乱，使房地产项目在运作进程中感到阻力重重，为此，我 们对济南市房地产开发程序进行了专门的调查与剖析，以求删繁就简、提纲携领 构成根本的、高效的、可操作性杰出的开发程序体系，用于辅导、打开房地产项 目开发的事务。 本课题研讨的首要内容： 从项现在期的商场调研、 项目立项到后期的土地运用权的获得、 房子拆迁、 规划、 建造、营销等方面，对房地产项目进行全进程的体系描绘。 对房地产开发各个环节中交纳（付出）的相关税费的根据（以济南为例）进行研 究剖析。 本次编写的房地产开发程序是作业经验的总结， 首要用于辅导房地产开发的详细 作业， 因而未触及房地产开发的理论及学术方面的问题，本程序研讨偏重根底概 念、根本办法、根本就事程序的介绍。关于近年来新呈现的概念、有争议的理念 以及理论讨论如社区、心理学、社会学的概念触及较少。编写中公司内部的就事 程序没有触及；关于国家、地方政府的政策法规、就事程序等不再附文件。 第一章 房地工业开发概述 第一节 房地工业的概念 房地产是土地、房子工业的总称。在我国，按照土地资源情况和土地利用整体规 划，将土地分为农用地、建造用地和未利用地。而房子是指土地上的居民住宅、 工商业用房、办公用房（写字楼）等修建物及其构筑物，如铁路、桥梁等。 房地工业是指进行房地产出资、开发、运营、办理、服务的职业，归于第三工业， 是具有先导性、根底性、带动性和危险性的工业。 房地工业的细分职业首要包含房地产开发、房地产中介服务和物业办理。其间， 房地产中介服务又包含房地产咨询、房地产价格评价和房地产生意。 房地产开发具有资金大、回报高、危险大、附加值高、工业关联性强等特色。房 地产开发按事务偏重的不同可分为两类： 第一类是从事城市房地产开发和生意的，即所谓房地产开发，是指在依法获得国 有土地运用权的土地上进行根底设施、房子建造；所谓房地产生意，包含房地产 转让、房地产典当和房子租借。 第二类是从事开发运营成片土地的，即简称成片开发。它是指在依法获得国有土 地运用权后， 按照规划对土地进行归纳性的开发建造，构成工业用地和其它建造 用地条件，然后转让土地运用权或许转让、租借地上修建物。 房地产开发按项目的运作方法的不同可分为三类： 第一类，也是一般的运作，即获得土地运用权，进行房子的建造，然后出售新建 房子的方法。 第二类，是把土地由生地变为建造熟地之后再转让的方法。 第三类，其他方法。如购买房子后租借；购买房子后租借一段时间再转让；或许 购买房地产后等候一段时间再转让；或许接手在建工程后持续开发等。 在本课题中， 仅对房地产开发中最常见的依法获得国有土地运用权的土 地上进行根底设施、 房子建造， 然后出售新建房子的开发方法及开发程序进行探 讨。 第二节 房地工业的位置和效果 房地产是国民经济打开的一个根本的出产要素， 任何职业的打开都离不开房地产 业。反过来说，任何职业都具有必定的房地产，都是房地产经济活动的参与者。 因而说， 房地工业是打开国民经济和改进公民生活物质条件的根底工业之一。它 的重要效果能够归纳如下： 1.能够为国民经济的打开供给重要的物质条件； 2.能够改进公民的寓居和生活条件； 3.能够改进出资环境，加快变革开放的脚步； 4.经过归纳开发，防止涣散建造的坏处，有利于城市规划的施行； 5.能够为城市建造拓荒重要的积累资金的途径； 6.能够带动相关工业，如修建、建材、化工等工业的打开； 7.有利于工业结构的合理调整； 8.有利于深化住宅准则的变革，调整消费结构； 9.有利于吸引外资，加快经济建造； 10.能够扩展工作面。 跟着国民经济和房地工业的进一步打开，房地工业在国民经济中必将发挥更广 泛、更重要的效果。 第三节 房地工业的前史沿革 1949 年新中国建立后，广阔村庄实施土地变革，废弃封建土地所有制，完成农 民土地所有制。“耕者有其田”的希望变成实际。几年今后，经过逐渐实施农业 集体化，农人的私有土地转化为集体所有。尔后，村庄生意土地的商场即自行消 失。 50 时代中期到 60 时代中期，跟着对资本主义工商业的社会主义改造，全国乡镇 连续开端以“国家经租”的方法对租借私有房子进行社会主义改造，交给房主租 金，赎买了房主产权，改造私房一亿平方米。私有企业占有的土地，国家也以赎 买的方法收归国有。从根本上确立了公有制在社会主义城市房地产中的主体地 位。 期间，对城市房地产办理作业损坏极大。房地产办理机构几起几落，产 权办理堕入紊乱，违章占地几经众多，变相生意土地时有发生，住所建造阻滞不 前，致使住宅问题成为严峻的社会问题之一。 1978 年后，“忽如一夜春风来，千树万树梨花开。” 跟着经济体制变革的全面 打开，在城市进行了乡镇住宅准则变革、城市土地运用准则变革、房地产出产方 式变革， 新时期社会主义的房地工业萌发了。 在这种新的前史机会和前史条件下， 房地产商场在我国的大地上逐渐鼓起并繁荣打开起来。从滨海到内地，从城市到 村庄，许多地方都呈现了人们称之为“房地产热”、“开发热”的情形。 因为我国的房地产商场还处于初始阶段， 故在其运转进程中产生了一些对立和问 题。比方盲目建造、无证建造而呈现的某些失控现象。针对这些问题，针对这些 问题，国家连续作出了许多决议计划，以逐渐纠正房地工业存在的问题。 第四节 房地产项目开发程序概述 房地产项目开发是指在依法获得国有土地运用权的土地上进行根底设施、 房子建 设，并进行出售的行为。 房地产项目开发程序是指进行房地产开发进程中应遵从的法令、法规及就事程 序。 对房
上一篇:图们市金山房地产开发有限公司万发嘉园1期2期3期物业归纳服务项目公开投标布告
下一篇:房地产开发作业流程是什么？
|
