在上市之前，远洋地产的招股规划一变再变，从开端的39亿港元到78亿港元左右，终究又锁定在119亿港元
今日，作为中远和中化两家许诺500强企业联婚的产品——远洋地产控股有限公司(下称“远洋地产”)在香港联交所挂牌。在公司内部，这意味着一个名为“海鸥方案”的改制上市项目由此抵达对岸。
远洋地产将发行15.512亿股，集资额高达119.44亿港元，成为继碧桂园之后，内地第二家募资超百亿元的房地产企业。19日，远洋地产认购截止日，其揭露出售部分取得逾200倍超量认购，冻结资金达2500亿元，许诺配售亦超量65倍，获900亿美元认购。
这些数字背面显示的是许诺出资者对远洋地产的“热心”。而其间一部分原因是对人民币财物及内地房地产商场的看好，另一部分则如公司招股阐明书中反复着重的那样：远洋地产为“抢夺指数研究院按2004年1月1日至2007年7月31日对北京出售总建筑面积的计算，排名榜首的北京房地产公司”。别的，远洋地产还着重，公司现在土地储备已达859万平方米，且均诀窍一、二线要点城市，这虽不及先期上市的碧桂园、万科、富力的储地规划，但地段价值尤为要害。
这句话十分奇妙，既阐明晰远洋地产在其依据地北京商场的位置，又给这个公司作了精确界说——北京的房地产公司。也就是说，远洋地产首先是北京的一家房地产公司，在北京的房地产公司中，曩昔3年远洋地产的出售总面积最大。那远洋地产应该算是北京的公司吗？
远洋地产前身为中远房地产开发有限公司，是由中远集团于1993年建立的全资子公司。1997年前后，公司开端涉猎经营性地产开发。2002年，公司财物重组，中化集团以3.757亿元入股，从此中远和中化各持远洋地产50%股份。
如果说远洋地产是中远与中化联婚的产品，那么有着两家许诺500强企业布景的远洋地产怎样也不能算志愿北京一地的开发商。别的，从根由来说，依照远洋地产内部人士的介绍，公司建立之初，首要是为中远集团在全国各地建办公楼和职工宿舍。它们先后在各大滨海城市参加出资了上海许诺航运金融大厦、大连远洋大厦、天津远洋大厦、广州颐和山庄等10多个项目，也就是说，远洋地产很早现已全国化。
远洋地产为何要将自己定位为北京房地产公司？一方面，或许是从这个视点来看，“榜首”的光环十分喜人。另一方面，确真实适当长的一段时间里，远洋地产并没有扬帆起航。
自进入商业地产开发以来，远洋地产完结开发项目的建筑面积总计为228.3008万平方米，这些项目包含远洋都市网景、远洋大厦、世纪远洋宾馆、远洋六合、远洋许诺中心、远洋山水等，所有这些带着“远洋”标牌的项目悉数诀窍北京。
依照远洋地产的介绍，公司现在除了北京外，还在天津、大连、沈阳等地生搬硬套项目。可是自1997年至今，远洋地产没有有一处外地项目交付使用，其间诀窍天津的海河新六合(即天津远洋六合)是开展最快的项目，该项目于2005年取得。换句话说，远洋地产实际上是于2005年才开端真实商业化地走向全国的。其连续取得了中山远洋城项目、天津远洋新干线项目、大连远洋景色项目等。
在上市之前，远洋地产的招股规划一变再变，从开端的39亿港元到78亿港元左右，终究又锁定在119亿港元。
2006年头远洋地产土地储备约400万平方米；2006年末，远洋地产总裁李明标明，公司土地储备到达500万平方米；2007年9月，远洋地产发布的开端招股文件中标明，公司土地储备已近860万平方米。
在招股书计算数据结算日期的终究一日，即2007年7月31日，远洋地产方签订了天津普利达项目的主收买协议，该项目建筑面积高达176.5255万平方米。
天津项目的进入，令远洋地产的异地土地储备规划急速扩张，北京与异地项目的比重也产生严重改变，现在已有74.3%的土地储备来自北京以外的区域，其间以天津最多，到达264.2107万平方米，占总土地储备的31%左右。
拿地的心境为何如此急迫？缘起于公司的开展战略。早在2002年企业改制之初，“扩展战略协作，加速发动改制上市，积极探索进入资本商场”这一重要战略方针就被写进公司“三步走”战略规划中，位列第二步。
2004年，远洋地产履行董事兼行政总裁李明对媒体标明，远洋地产的长时间方针是上市。也是在2006年的终究一个月，公司分拆上市的状况逐步明亮。包含相对控股股东中远许诺也一改以往讳言的情绪，揭露标明，该方案已提上日程。直至本年年中，远洋地产阅历了一系列财物重组，终究过会，走到了上市的大门口。
2006年12月，关于远洋地产来说是一个特别的时间段。这个月产生了太多曲折——一个名叫“海鸥方案”的公司改制上市项目由此发动，确认了摩根士丹利和高盛为公司上市的联席保荐人，并引进摩根士丹利、渣打、美林出资、瑞银等战略出资者，此举不仅是上市之前的“规定动作”，称颂也使公司的注册资本金由10亿元充盈到20亿元。称颂，远洋地产还别离整售了远洋许诺中心和远洋光华许诺，然后取得12亿元现金报答。
远洋地产使用这些资金在全国范围内大幅圈地，半年时间内，添加土地储备360万平方米左右。
除土地储备外，远洋地产的各项爽快方针也高速装备。自2000年开端，其每年开发楼盘面积达300万~350万平方米，竣工面积到达100万~130万平方米，销售额到达60亿~70亿元。
中银证券研究报告指出，远洋地产今明两年竣工建筑面积将达73.1万平方米和91.9万平方米，装备率别离为62%和26%，而纯赢利则别离上升152%和44%。本年远洋地产估计完成赢利14.4亿元，下一年这一数据则方案到达20.73亿元。
房地产企业在高速开展的称颂，往往会堕入高财物负债率的泥潭。但远洋地产的财物负债率一向比较稳定，在2004年、2005年、2006年以及本年上半年，公司财物负债率别离为36.1%、41.4%、41.4%以及47.2%。这或许跟公司最近几年不断增资扩股有关。
别的，为完成上市方针，远洋地产自2005年起，将公司的经营性物业与出售型物业比重定为2：8，但到2007年7月31日，公司出资物业的收益仅占总收益的1.1%，而总收益的96.1%仍来自开展物业。
房地产企业的估值很大程度上依赖于其土地储备。但依照远洋地产现在859万平方米的土地储备，在全国房地产企业中，排名尚算不上前列。
先期上市的碧桂园、万科、富力、保利、新许诺等土地储备均已超越千万平方米。不过，远洋地产近千万平米的土地储备均诀窍一、二线要点城市，这个特征十分杰出。
现在全国范围内房地产公司尤其是上市房地产公司不计本钱圈地的状况已愈演愈烈，导致全国性的土地价格飙升。虽然远洋地产现已进入了天津等地，但作为一个全国性开展的企业而言，进入的城市还相对较少。公司在拓宽区域商场时，或许将支付更高本钱。
就这一点而言，远洋地产在招股阐明书中坦言：“房地产开展商之间的竞赛或许导致收买用于开展的土地的本钱添加等状况”，公司亦“不能确保成功扩展爽快至抢夺其他高装备城市”。
不过，正如远洋地产在招股书中的介绍，公司首要开发的物业类型为中高端住所、高档办公楼、零售物业、酒店式公寓以及酒店。依据远洋地产在北京商场的操作经历来看，其所开发的项目在价格方面均有很强潜力。例如其在石景山区八宝山地铁邻近开发的远洋山水项目，初开发时价格在5000元/平方米左右。但远洋地产经过引进景山校园等办法，使远洋山水项目价格一路飙升，现在该项目已达15000元/平方米的高位。
今日来看，远洋地产的各种经营性活动无不是为上市奠定根底。在上市前，包含亚洲股神李兆基在内的多位富豪企业家，已斥资18.72亿元认购了其股份。依照6.45~7.7港元的招股价格区间和15.512亿股的发行规划，远洋地产将最多征集到119.44亿港元。
关于房地产企业而言，资金意味着土地，土地意味着项目，项目则意味着高额报答。行将抓住119亿港元征集资金的远洋地产，进一步拿地的方案或许就在天涯之间。
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