明日，作为C-REITs市场第5单仓储物流领域REITs项目即将面相公众发售，作为今年第二单仓储物流REITs项目，华泰紫金宝湾物流REIT发售为C-REITs扩大规模的同时也为市场增添了活力。 1、2024年初，嘉实京东仓储REIT发布了“关于武汉项目主要承租人续租情况的公告”2023年执行净有效租金为33.37元/平方米/月。自2024年1月起，续租首年起始净有效租金为28.98元/平方米/月，续租租期为2024年1月1日至2028年12月31日，在续租期内租金标准继续按照原租赁合同的约定每年增长3%。 租金单价的下降在某种程度上是违背了发行约定，二级市场的反应也很激烈，单周最大跌幅超过20%。随后在基金发布公告以承诺“由运营管理机构采取相应措施承担，协商降低项目的物业服务费、维保费等物业相关费用，运营管理机构主动减免部分运营管理费用”等方式弥补差额部分，这一事件才告一段落。 2、2024年6月末，中金普洛斯仓储REIT发布《关于基础设施项目经营情况的公告》，内容如下：“根据江苏京迅递与昆山普淀签署的租赁合同，上述租赁面积将于2024年8月31日和2026年9月30日分两批到期。江苏京迅递因故拟调整其租赁计划，2024年8月31日到期租赁面积拟不续约，并拟提前分批退租其他租赁面积。” 基金管理人和运营管理机构采取积极主动的增补措施，在2024年中报披露的数据中“普洛斯淀山湖物流园为出租率为95.46%；累计已完成133,396.36平方米替换租户的签约，即江苏京迅递截至2024年10 月31日合计退租面积的97.67%完成了去化。” 《华泰紫金宝湾物流仓储封闭式基础设施证券投资基金》2024年8月28日发布询价公告，询价日为2024年9月3日，最终定价4.062元/份；按照发行价计算，整体募集资金规模预计12.186亿。底层资产最终定版的评估值为12.17亿元。项目预测首年年化分派率4.51%；第二年年化分派率4.52%。 在取消廊坊物流园后，纳入项目的底层资产分别位于天津、南京、嘉兴三地，总体建筑面积323,202.95㎡。 在前面的“华泰紫金宝湾物流REIT询价探源-分派率对比”文章中REITs速达有过介绍，今年首单仓储物流REITs项目“华夏深国际仓储REIT”于2024年7月9日上市，发行价计算完整年度分派率约为4.82%；截止2024年9月6日收盘，按照目前市值计算，分派率约5.12%；收盘价较发行价折价5.94%。 截止2024年9月6日，已上市交易的4单仓储物流REITs项目平均年化分派率约为5.12%。其中，“红土创新盐田港REIT”项目年化分派率最低，约为4.53%。最高的为“嘉实京东仓储REIT”年化分派率约为5.52%。两个项目目前皆保持了较高的出租率。 进入2024年，仓储物流行业REITs项目虽然底层资产在出租率、租金单价上有所波动；因自身因素也对二级市场产生了扰动。但相对于高速公路以及清洁能源类REITs项目来讲，总体保持了较为良好的运营，出租率和租金单价整体较为稳定。未来表现如何，拭目以待。当然，作为行业新兵，希望“华泰紫金宝湾物流仓储REIT”项目在发售端有较好表现。
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