房地产项目开发流程（完整版） 房地产项目开发流程（完整版） 榜首部分，房地产开发公司的预备作业 在报行政机关批阅之前， 房地产开发公司应处理好土地出让手续， 托付有资质的勘测规划院 对待建项目进行研究并制造陈述书,应附有具体的规划规划参数和效果图，并执行满足的开 发资金。 第二部分，行政批阅部分 依据我国当时法令、法规、规章，房地产建造项目的行政答应程序一般共分六个阶段： 1）选址定点； 2）规划总图检查及承认规划规划条件； 3）开始规划及施工图检查； 4）规划报建图检查； 5）施工报建； 6）建造工程竣工归纳查验存案。 一、选址定点阶段。此阶段一般处理以下事项： 1、计委检查可行性研究陈述和进行项目立项。 2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供给方法的检查。 3、建委处理出资开发项目建造条件定见书。 4、环保局处理生产性项目环保定见书（表）。 5、文化局、地震局、园林局、水利局对建造工程相关专业内容和规模进行检查。 6、规划部分处理项目选址定见书。 二、规划总图检查及承认规划规划条件阶段，此阶段处理以下一般事项： 1、人防办进行人防工程建造布局检查。 2、国土资源局处理土地预审。 3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对 建造工程相关专业内容和规模进行检查。 4、规划部分对规划总图进行评定，核发《建造用地规划答应证》。 5、规划部分承认建造工程规划规划条件。 三、开始规划和施工图规划检查，此阶段处理以下一般事项： 1、规划部分对开始规划的规划要求进行检查。 2、公安消防支队对开始规划的消防规划进行检查。 3、公安局交警支队对开始规划的交通条件进行检查。 4、人防办对开始规划的人防规划进行检查。 5、国土资源局进行用地预审。 6、市政部分、环保局、卫生局、地震局等相关部分对开始规划的相关专业内容进行检查。 7、建委制发开始规划批复，并对执行开始规划同意文件的要求进行检查。 8、建委对施工图规划文件进行政策性检查，依据业主单位定见，核发技术性检查托付告诉 单。 9、建委依据施工图规划文件检查组织宣布的《建造工程施工图规划文件检查陈述》，发放 《建造工程施工图规划文件检查同意书》。 四、规划报建图检查阶段，此阶段处理以下一般事项： 1、公安消防支队进行消防规划检查。 2、人防办进行人防设备检查。 3、建委、市政部分、园林局、环保局、卫生局按责任划分对相关专业内容和规模进行检查。 4、规划部分对改变部分的规划规划弥补核准规划规划条件，在建造单位交纳有关规费后， 核发《建造工程规划答应证》（副本）。 五、施工报建阶段，此阶段处理以下一般事项： 1、建造单位处理施工报建挂号。 2、建造方对工程进行发包，承认施工部队。投标类工程经过投标承认施工部队，非投标类 工程直接发包。 3、建委组织职能部分对工程开工条件进行检查，核发《修建工程施工答应证》。 六、商品房预售答应阶段，此阶段处理以下一般事项： 由房地产处理部分处理预售挂号，核发《商品房预售答应证》。 开发企业请求处理《商品房预售答应证》应当提交下列证件（复印件）及材料： 1、以下证明材料： （1）已交给悉数土地运用权出让金，获得土地运用权证书； （2）持有建造工程规划答应证和施工答应证； （3）按供给预售的商品房核算，投入开发建造的资金到达工程建造总出资的 25％以上，并 现已承认施工进度和竣工交给日期。 2、开发企业的《营业执照》和资质等级证书； 3、工程施工合同； 4、商品房预售方案。预售方案应当阐明商品房的方位、装饰规范、竣工交给日期、预售总 面积、交给运用后的物业处理等内容，并应当附商品房预售总平面图、分层平面图。 七、建造工程竣工归纳查验存案阶段，此阶段处理以下一般事项： 1、修建工程质量监督站（组织）对建造单位供给的竣工查验陈述进行存案检查。 2、财政部分对建造项目应交纳的行政事业性收费和基金进行核实查验。 3、规划部分、市政部分、水利局、环保局、文化局、卫生局、公安消防支队、园林局以及 其他需求参与查验的部分，依照法令、法规、规章的有关规定对相关专业内容和规模进行验 收。规划部分依据上述部分和本部分查验状况核发《建造工程规划答应证》（正本）。 4、建委归纳各部分查验、检查定见，对契合审阅规范和要求的，出具建造工程项目竣工综 合查验存案证明；不契合规范或要求的，作退件处理并要求期限整改。 第三部分 房地产项目权属初始挂号阶段 1、由房管局核准新建商品房所有权初始（大产权证）挂号。 2、开发商应提交材料： （1）请求书； （2）企业营业执照； （3）用地证明文件或许土地运用权证； （4）建造用地规划答应证； （5）建造工程规划答应证； （6）施工答应证； （7）房子竣工查验材料 （8）房子测绘效果； （9）依据有关规定应当提交的其他文件。 以上几个阶段，需添加或削减的相关事项及时限，各地依据实际状况，会有不同的差异。各 个程序的处理时刻，绝大部分都少于 15 天，一般在 7 天内。所需求的费用，因为适当部分 归于当地收费，所以就不再明细列表，更何况相对于房地产开发所获得的赢利，行政批阅费 用能够忽略不计 榜首步 房地产开发公司的建立 房地产开发公司建立阶段的法令程序 一、内资房地产归纳开发公司的建立 1、公司建立预备 2、请求资质等级批阅 3、请求处理企业名称预先核准 4、处理工商注册挂号 5、处理税务挂号 二、外资房地产开发公司的建立 6、请求同意项目建议书 7、处理企业名称挂号 8、送审合资或协作合同、规章 9、申领外商出资企业同意证书 10、处理企业挂号 房地产开发公司建立阶段的相关税费 1、企业法人开业挂号费 2、企业法人改变挂号费 3、企业法人年度查验费 4、补、换、领证照费 第二步 房地产开发项目的立项和可行性研究 房地产开发项目的立项和可行性研究阶段的法令程序 1、选定项目，签定协作意向书 2、开始承认开发方案 3、申报规划关键 4、申报、批阅项目建议书 5、编制项目可行性研究陈述 6、申报、批阅项目可行性研究陈述 房地产开发项目立项和可行性研究阶段的相关税费 1、可行性研究费 2、建造工程规划答应证执照费 第三步 房地产开发项目的规划规划和市政配套 房地产开发项目规划规划和市政配套阶段的法令程序 一、房地产开发项目的规划规划 1、申报选址定点 2、申报规划规划条件 3、托付作出规划规划方案 4、处理人防审阅 5、处理消防审阅 6、审定规划规划方案 7、住所规划方案的专家组检查 8、执行环保“三废”处理方案 9、托付环境影响评价并报批 10、建造工程勘测招、投标 11、托付地质勘探 12、托付开始规划 13、申报、审定开始规划 二、房地产开发项目的市政配套 14、寻求主管部分检查定见 15、执行市政公用设备配套方案 16、报审市政配套方案 17、市政各处理部分提出市政配套定见 18、市政管线归纳 房地产开发项目规划规划和市政配套阶段的相关税费 1、工程勘测（丈量）费 2、工程规划费 3、建造工程规划答应证执照费 4、竣工档案保证金 5、暂时用地费 6、暂时建造工程费 7、建造工程勘测投标处理费 8、勘测规划监督处理费 9、古建园林工程规划费 第四步 房地产开发项目土地运用权的获得 获得房地产开发项目土地运用权的法令程序 一、国有土地运用权的出让 1、处理建造用地规划答应证 2、处理建造用地托付钉桩 3、处理国有土地运用权出让请求 4、主管部分实地勘测 5、土地评价陈述的预审 6、托付地价评价 7、处理核定地价手续 8、处理土地出让批阅 9、签定国有土地运用权出让合同 10、收取暂时国有土地运用证 11、收取正式国有土地运用证 12、国有土地运用权出让金的返还 二、国有土地运用权的划拨 13、国有土地运用权划拨用地请求 14、主管部分现场勘测 15、划拨用地请求的审阅、报批 16、获得划拨用地同意 三、集体土地的征用 17、征用集体土地用地请求 18、到拟征地地点区（县）房地局立案 19、签定征地协议 20、签定补偿安顿协议 21、承认劳动力安顿方案 22、区（县）房地局审阅各项协议 23、市政府下文征地 24、交纳菜田基金、犁地占用税等税费 25、处理批地文件、批地图 26、处理冻住户口 27、查询户口核实劳动力 28、处理农转作业业 29、处理农转居作业 30、处理超转人员安顿作业 31、地上物作价补偿作业 32、征地结案 获得房地产开发项目土地运用权的相关税费 1、地价款（土地出让金） 2、资金占用费 3、滞纳金 4、土地运用费 5、外商出资企业土地运用费 6、防洪工程建造保护处理费 7、土地闲置费 8、土地权属查询、地籍测绘费 9、乡镇土地运用税 10、地价评价费 11、出让土地预订金 12、征地处理费 13、土地补偿费 14、青苗及树木补偿费 15、地上物补偿费 16、劳动力安顿费 17、超转人员安顿费 18、新菜田开发建造基金 19、犁地占用税 第五步 房地产开发项目的拆迁安顿 房地产开发项目拆迁安顿阶段的法令程序 1、托付进行拆迁作业 2、处理拆迁请求 3、批阅、收取拆迁答应证 4、签定房子拆迁责任书 5、处理拆迁布告与告诉 6、处理户口冻住 7、暂停处理相关事项 8、承认拆迁安顿方案 9、签定拆迁补偿书面协议 10、举行拆迁动员会，进行拆迁安顿 11、发放运作拆迁补偿款 12、拆迁施工现场防尘污染处理 13、移送拆迁档案材料 14、房子拆迁胶葛的判决 15、强制拆迁 房地产开发项目拆迁安顿阶段的相关税费 1、房子拆迁补偿费 2、搬迁补助费 3、提早搬迁奖赏费 4、暂时安顿补助费（周转费） 5、整理费 6、停产歇业归纳补助费 7、对从城区方位较好的区域迁往方位较差的区域或远郊区县的居民的补助费 8、一次性异地安顿补助费 9、房子拆迁处理费 10、房子拆迁服务费 第六步 房地产开发项目的开工、建造、竣工阶段 房地产开发项目开工、建造、竣工阶段的法令程序 一、房地产开发项目开工前预备作业 1、收取房地产开发项目手册 2、项目转入正式方案 3、交纳煤气（天然气）厂建造费 4、交纳自来水厂建造费 5、交纳污水处理厂建造费 6、交纳供热厂建造费 7、交纳供电贴费及电源建造集资费 8、土地有偿出让项目处理“四源”接用手续 9、规划单位出报批图 10、出施工图 11、编制、报送工程档案材料，交纳档案保证金 12、处理消防审阅定见表 13、批阅人防工程、处理人防答应证 14、核发建造工程规划答应证 15、收取开工批阅表，处理开工挂号 二、房地产开发项目的工程建造招投标 16、处理投标挂号、投标请求 17、投规范备 18、投标布告 19、编制投标文件并核准 20、编制投标工程标底 21、标底送审合同预算检查办承认 22、标底送市投标办核准，正式请求投标 23、投标单位资历批阅 24、编制投标书并送达 25、举行投标会，勘测现场 26、举行开标会议，进行开标 27、评标、决标 28、发中标告诉书 29、签定工程承包合同 30、工程承包合同的检查 三、房地产开发项目开工手续的处理 31、处理质量监督注册挂号手续 32、建造工程监理 33、处理开工计算挂号 34、交纳实心黏土砖约束运用费 35、处理开工前审计 36、交纳出资方向调节税 37、收取固定资产出资答应证 38、报装施工用水、电、路 39、和谐大街环卫部分 40、和谐交通处理部分 41、交纳美化建造费，签定美化协议 42、收取建造工程开工证 四、房地产开发项目的工程施工 43、施工场所的“三通一平” 44、施工单位出场和施工暂设 45、工程的根底、结构施工与设备装置 46、施工过程中的工程质量监督 五、房地产开发项目的竣工查验 47、处理单项工程查验手续 48、处理开发项目的归纳查验，收取《工程质量竣工核验证书》 49、商品住所功能确定 50、竣工计算挂号 51、处理竣工房子测绘 52、处理产权挂号 ^ 房地产开发项目开工、建造、竣工阶段的相关税费 1、三通一平费 2、自来水厂建造费 3、污水处理厂建造费 4、供热厂建造费 5、煤气厂建造费 6、地下水资源养蓄基金 7、地下热水资源费 8、市政、公用设备建造费（大市政费） 9、开发处理费 10、城建归纳开发项目处理费 11、修建行业处理费 12、美化建造费 13、公园建造费 14、美化补偿费 15、路灯保护费 16、环卫设备费 17、日子服务设备配套建造费（小区配套费） 18、电源建造集资费（用电权费） 19、外部供电工程贴费（电贴费） 20、建安工程费 21、建造工程招投标处理费 22、合同预算检查工本费 23、质量处理监督费 24、竣工图费 25、建材开展弥补基金 26、实心黏土砖约束运用费 27、工程监理费 28、工程标底编制处理费 29、机电设备托付投标服务费 30、超方案用水加价 31、夜间施工噪声扰民补偿费 32、占道费 33、固定资产出资方向调节税 第七步 房地产开发项目的运营阶段 房地产开发项目运营阶段的法令程序 一、外销商品房的出售 1、处理《外销商品房预（销）售答应证》 2、选定中介代理组织和律师事务所 3、与购房者签定认购书 4、签定正式生意契约 5、处理签约公证 6、处理外销商品房预售契约公证 7、处理外销商品房的预售挂号 8、外销商品房转让挂号 9、外销商品房典当挂号 10、楼宇交给入住手续 11、处理产权过户手续 二、内销商品房的出售 12、提交完结建造项目出资证明 13、签署预售内销商品房预售款监管协议 14、处理《内销商品房预（销）售答应证》 15、出售项目存案 16、托付中介代理组织进行出售 17、与购房者签定认购书 18、与购房者签定生意契约 19、处理预售挂号 20、处理转让挂号 21、处理房地产典当挂号手续 22、楼宇交给入住 23、质量保证书和运用阐明书 24、处理产权立契过户手续 三、房地产租借的归纳处理 25、房子租借权的承认 26、请求房子租借答应证 27、租借人与承租人签定书面承租协议 28、租借当事人处理租借挂号手续 29、租借房子的转租 30、房子租借联系的停止 四、房地产租借的专项（外地来京人员）处理 31、房子租借权的承认 32、租借人处理房子租借答应证 33、租借人处理《房子租借安全合格证》 34、签定书面租借协议 35、租借两边处理租借挂号存案手续 五、房地产的典当 36、典当权的设定 37、签定典当合同 38、处理房地产典当挂号 39、典当房地产的占管 40、典当房地产的处置 房地产开发项目运营阶段的相关税费 1、营业税 2、城市保护建造税 3、教育费附加 4、印花税 5、契税 6、土地增值税 7、企业所得税 8、个人所得税 9、房产税 10、城市房地产税 11、房子产权挂号费 12、房子所有权证工本费 13、房产共有权执照费 14、房子他项权力执照费 15、房子生意挂号费 16、房子生意手续费 17、房子租借审阅存案手续费 18、历来省、市、自治区人员租借房子审阅存案手续费 19、来省市自治区人员租借私房合同挂号存案手续费 20、房子租借挂号费 21、房子评价手续费 22、房子公证评价手续费 23、房地产价格评价费 24、房地产中介服务费 第八步 房地产开发项目的物业处理阶段 房地产开发项目物业处理阶段的法令程序 1、物业处理单位运营资质批阅 2、签署物业处理托付合同 3、居住小区的物业接收归纳查验 4、物业运用、处理、修理条约的核准 5、组织签定处理条约 6、拟定、供给质量保证书和运用阐明书 7、物业处理服务基本要求 8、物业处理委员会的建立 房地产开发项目物业处理阶段的相关税费 1、居住小区物业处理发动经费 2、共用部位共用设备设备修理基金 3、一般居住小区物业处理费 4、高级住所物业处理费 5、经济适用住宅小区物业处理费 6、供暖费
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