近一段时间，有关房地产开发企业在一般计税办法下土地增值税收入和土地本钱扣除的问题评论沟通的较多，评论焦点会集在一般计税办法下，选用差额计税，会不会形成土地增值税的收入和增值税、企业所得税不共同问题以及会不会形成土地本钱重复扣除的问题等等，本文选用正本溯源、以正拨乱的办法，从方针文件规则来逐个阐明，以期到达心存疑问、堕入苍茫的同志们一看就知道，哦，原来是这样的意图，当然，个人对方针的了解能力有限，不妥之处，敬请拍砖。
土地增值税采纳预征和清算相结合的管理办法，在开发项目进行土地增值税清算前，就选用预征的办法，需求着重的是，土地增值税预征的收入和进行清算时的收入有时还真不共同，而咱们所评论的土地增值税的收入便是指的进行土地增值税的清算收入，为了便于了解，这儿先阐明一下土地增值税的预征收入：
国家税务总局布告2016年第70号（以下简称70号布告）：营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税办法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；适用简易计税办法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。
为便利纳税人，简化土地增值税预纳税款核算，房地产开发企业采纳预收款办法出售自行开发的房地产项意图，可依照以下办法核算土地增值税预征计征根据：
从70号布告的来看，在房地产开发企业选用预收款办法出售房地产项意图，此刻可采纳简化的办法来预征土地增值税，这时候土地增值税的计征根据就和应税收入不共同了，土地增值税的应税收入是：不含增值税。适用增值税一般计税办法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；预征的计税根据是：预收款-应预缴增值税税款。这儿有什么区别呢？，结合国家税务总局2016年18号布告（下文详解，简称18号布告），简略举个比如：
一房开企业2021年7月选用预收款办法价税算计出售100万元，那么应预征增值税税为：
而非：100/1.09*1.5%=1.38万元（计税根据为91.74）。在这儿，就形成了预征时增值税和土地增值税的计税根据不共同，但这仅仅2016年70号布告中的简化核算，并不影响二者的应税收入核算（下文详解），需求留意的是在预征增值税时是直接拿预收款折算今后核算的，不扣除土地价款，土地价款是在核算增值税的出售额时才扣除的，相同，预征土地增值税时的计税根据是不含应预缴的增值税，而不是不含税出售额，在实务中这儿了解有误的较多。
这儿先要弄清楚一个问题，便是增值税的收入和增值税的计税根据（出售额）不是一回事，二者或许共同，也或许不共同，比如说在差额纳税的状况下，收入和计税根据就或许不共同了，房地产开发企业出售自行开发的房地产项目选用一般计税办法的话便是差额纳税的。
根据国家税务总局布告2016年第18号，一般计税办法计税，依照获得的悉数价款和价外费用，扣除当期出售房地产项目对应的土地价款后的余额核算出售额。出售额的核算公式如下：
出售额=（悉数价款和价外费用-当期答应扣除的土地价款）÷（1+11%）（标记为原文规则，现在为9%）
咱们从上述公式能够看出，分母变小了，得出的成果也势必会变小，那么是不是说说增值税的收入（留意是收入、不是计税出售额）或者说主营业务收入是不是也变小了呢？其实真不是，还接着上面的比如，假设说出售这100万房产项目面积对应的土地价款是10万元（核算进程略），出售额为：
那么，与增值税的传统核算100/1.09*9%=8.26万元的差额0.83万元（8.26-7.43）去哪里了呢，下面咱们经过会计核算来看个了解（暂不考虑会计准则-收入）：
这儿的0.83万元也便是应扣减的土地价款10万元中的增值税税额（10/1.09*9%=0.83），实践的销项税额为7.43万元，而增值税收入没有改变仍是91.94万元，但出售额为82.57万元，销项税为7.43万元，为了愈加便于了解，下面咱们从增值税申报表的视点来进一步阐明，首要是主表、附表一、附表三：先核算本期可抵减的销项税额。
然后，主表提取数据就提取到销项税额为7.43万元。根据70号布告的规则，土地增值税税收入在一般计税办法下不含销项税便是指不含这7.43万元，与增值税申报表所显现的销项税额也是共同的。
房地产开发运营三大主税即增值税、企业所得税、土地增值税都涉及到土地价款的扣除，三者扣除办法也各有不同，我们在运用时也有不同的了解，但税收方针规则具有确认性，我们能够从不同的视点去了解，但成果一定是确认性的，不能不同的了解就会发生不同的成果。这儿，个人从税收方针规则的视点来阐明一下，以期到达异曲同工的意图：
依照18号布告，纳税人选用一般计税办法下，能够扣除土地价款，由于增值税进行税抵扣是需求进项票等凭据的额，而土地价款无法获得专用发票等凭据而采纳的特别规则，意图是为例保证增值税链条完好。这儿需求留意三点，一是只要选用一般计税办法下才干够选用（如老项目选用简易计税办法的就不能扣除土地本钱）；二是扣除的土地价款是当期出售房地产项目对应的土地价款，纳税人应树立台账挂号土地价款的扣除状况，且扣除的土地价款不得超越纳税人实践付出的土地价款，一起需求必要的凭据如省级以上（含省级）财务部分监（印）制的财务收据（18号布告）、供给拆迁协议、拆迁两边付出和获得拆迁补偿费用凭据等能够证明拆迁补偿费用线号）；三是需求经过增值税申报表来体现出来（见上文）。
根据国税发（2009）31号文，在企业所得税中的土地价款为土地征用费及拆迁补偿费：指为获得土地开发运用权（或开发权）而发生的各项费用，首要包含土地买价或出让金、大市政配套费、契税、犁地占用税、土地运用费、土地闲置费、土地改变用处和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿开销、安顿及动迁开销、回迁房制作开销、农作物补偿费、危房补偿费等，这儿的规模与增值税的扣除规模就不相同了，企业所得税土地价款的扣除首要是经过归集分配的办法进行税前扣除的，获得土地运用权及付出的上述费用后，计入“开发本钱”、依照确认的本钱目标进行分配、开发产品完工后转入“开发产品”，房地产项目出售后依照对应的“开发产品”的本钱，计入“主营业务本钱”税前扣除。
在土地增值税清算中的土地价款扣除，首要是分摊土地价款，第一是要分摊同一宗土地上多个项目之间的分摊（土地增值税是依照项目清算的）；第二是要在同一项目不同房产类型之间分摊（三分法或两分法）；第三是要在已售和未售之间分摊，每种房产类型中的已售部分才干够在清算时予以扣除。
我们在学习中会发现，土地增值税的六项本钱和企业所得税的六项本钱非常附近，简单混杂，在实务中有些税务部分还要求在进行土地增值税清算时同时的企业所得税进行核对，这个要求从强化税收管理的视点来讲也有道理，但土地增值税清算和企业所得税核对是两回事，有联络，但不能相提并论，从两个税种六项本钱构成的的字面来看，的确非常挨近，但二者的计税规则是不相同的：首要，二者的目标不同，尽管都与房地产项目相关，但土地增值税是一个项目多个年度的税收数据归集，企业所得税是一切项目（含其他运营行为）一个年度的税收数据归集，这一点要清楚；第二，两个税种的扣除准则不同，企业所得税遵从“实在发生、相关联、合理、合法”准则，扣除凭据方面发票是重要的方面不是悉数（总局2018 28号布告）。土地增值税遵从正罗列准则，准则上只要清算规程中罗列的项目外，其他不得作为扣除项目扣除，实务中除拆迁补偿外需求有发票才干作为扣除项目，期间费用还采纳了按份额扣除的办法，这与企业所得税是不同的。第三方面，企业所得税不管是否有项目、也不管项意图出售状况必须按季度预缴按年汇算；土地增值税是依照项目是否到达可清算或应清算的的条件后才干发动，二者发生的时点不尽共同。
1.房地产开发企业在出售自行开发的房地产项目在选用一般计税办法下，增值税的收入是悉数价款和价外费用折合的不含税收入，出售额时扣除对应土地价款后的数额，二者核算得出的销项税之间的差额经过“应交税费-应交增值税（销项税额抵减）”进行调整，最终在申报表主表销项税一栏显现的是调整后的金额。
2.一般计税办法下，土地增值税的收入为不含销项税额，这个销项税额是经过抵减后的销项税额，与增值税申报表主表销项税一栏共同。需求是阐明的是，土地增值税的收入只要在土地增值税清算时才运用，在预征时的计税根据是不含预缴增值税额，不是销项税额。
3.企业所得税的计税根据与增值税收入共同，假如发生视同出售行为而发生税会差异，经过企业所得税年度申报表调整。
4.关于土地价款的扣除，增值税是核算出来了扣除的（仅一般计税办法下）；企业所得税是经过归集分配税前扣除的；土地增值税是经过归集、收拾、分摊作为扣除项目扣除的。
以上纯属学术沟通，不妥开销，欢迎批评指正，欢迎拍砖，直至头破血流，在所不惜。
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