房地产项目土地增值税实施“先预征后清算”的征管办法。而假如房地产开发企业采纳预收款办法出售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时预缴增值税。可见，房地产项目增值税预缴和土地增值税预征，都是在税款结算前预先交税的涉税行为。但实务中，两者的详细税务处理又存在显着差异。交税人假如混杂，或许会导致税务处理上的过失。
A公司为从事房地产开发的增值税一般交税人，正开发甲商品房项目，适用增值税一般计税办法。项目开发产品包含一般住宅、非一般住宅和商铺、车位等。2021年1月，A公司获得该项意图预售许可证，并于第一季度收到预收款1亿元。4月，商品房竣工检验合格。尔后，A公司于第二季度收到预收款2亿元。7月交给预售商品房并处理产权挂号，收到预售商品房出售尾款1000万元。第三季度以现房办法出售剩下商品房，收到出售款3亿元。甲项目将于10月开端处理土地增值税清算。
增值税方面，《国家税务总局关于发布〈房地产开发企业出售自行开发的房地产项目增值税征收处理暂行办法〉的布告》（国家税务总局布告2016年第18号，以下简称“18号布告”）规则，一般交税人采纳预收款办法出售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时，依照3%的预征率预缴增值税；一般交税人出售自行开发的房地产项目适用一般计税办法计税的，应依照《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号文件印发）第四十五条规则的交税责任产生时间，以当期出售额和适用税率核算当期应交税额，抵减已预交税款后，向主管税务机关申报交税。因而，交税人应在收到预收款时预缴增值税，待承认交税责任产生后，再进行交税申报。这儿的交税责任产生时间，为产生应税行为并收讫出售金钱或获得讨取出售金钱凭证的当天。
土地增值税方面，土地增值税暂行条例实施细则第十六条规则，交税人在项目悉数竣工结算前转让房地产获得的收入，因为触及本钱承认或其他原因，而无法据以核算土地增值税的，能够预征土地增值税，待该项目悉数竣工、处理结算后再进行清算，多退少补。因而，土地增值税自交税人收到转让收入后开端预征，契合条件后不再预征，并转入清算程序。
笔者以为，两者在征缴时点上的首要差异在于，增值税预缴以承认不动产出售的交税责任产生时间为截止时点，交税责任产生后，获得的收入不再预缴增值税，转为直接交税申报；土地增值税预征则以清算作为截止时点，进行清算即不再预征。
上述事例中，甲项目于7月交给预售商品房并处理产权挂号，获得预售商品房的尾款，增值税交税责任现已产生，交税人应该以商品房对应的出售额和适用税率核算当期应交税额，抵减已预交税款后，向主管税务机关申报交税。因而，收到的预售商品房尾款1000万元不再需求预缴增值税。相同，第三季度以现房办法出售剩下商品房收到的3亿元，也不需求预缴增值税，而应在增值税交税责任产生后，直接进行交税申报。但因为其时没有进行土地增值税清算，因而，这部分出售款仍需求预征土地增值税。
增值税方面，18号布告第十一条规则，应预交税款的核算公式为：应预交税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%。可见，增值税预交税款的计税依据为“预收款÷（1+适用税率或征收率）”。甲项目适用增值税一般计税办法，应预缴增值税税款=预收款÷（1+9%）×3%。
土地增值税方面，《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规则的布告》（国家税务总局布告2016年第70号，以下简称“70号布告”）第一条规则，房地产开发企业采纳预收款办法出售自行开发的房地产项意图，可依照以下办法核算土地增值税预征计征依据：土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款。因而，甲项意图土地增值税预征计税依据=预收款-预收款÷（1+9%）×3%。
增值税方面，依据18号布告第十一条规则，预缴率一致为3%。土地增值税方面，依据《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些详细问题规则的告诉》（财税字〔1995〕48号）第十四条和《国家税务总局关于加强土地增值税征管作业的告诉》（国税发〔2010〕53号）第二条的规则，预征土地增值税的详细办法，由各省、自治区、直辖市税务局依据当地状况拟定。因而，不同区域，土地增值税预征率或许不同；不同类型房地产，适用的预征率也不完全相同。
增值税方面，18号布告规则，一般交税人应在获得预收款的次月交税申报期，向主管税务机关预交税款；小规模交税人应在获得预收款的次月交税申报期或主管税务机关核定的交税期限，向主管税务机关预交税款。因而，房地产开发企业假如是一般交税人，预缴增值税应在次月申报交纳；假如是小规模交税人，应在次月交税申报期或主管税务机关核定的交税期限，申报缴交税款。
土地增值税方面，关于交税期限等预征的详细办法，由各省、自治区、直辖市税务局依据当地状况拟定。现在，大都区域土地增值税预征实施按月申报，但也有部分区域实施按季申报。比方上海就规则，房地产开发企业转让开发制作的房地产，土地增值税实施按季申报交纳，交税人应于季度终了之日起十五日内，申报并缴交税款。
增值税预缴和土地增值税预征，是从事房地产开发的交税人需求处理的两个重要的税务事项，两者之间既有联络又有差异。笔者主张相关交税人，应正确理解两者的差异，尤其是税务处理上的不同，精确做好税款核算及申报交纳等作业，防止税务危险。
上一篇:一般计税办法下土地增值税的收入和土地本钱扣除问题
下一篇:土地出让金抵减销项后需要冲减土地本钱再进行增值税加计扣除吗？
|
