原标题：土地出让金抵减销项后，需要冲减土地本钱，再进行土地增值税加计扣除吗？
1、依据财税〔2016〕36号、财税〔2016〕140号、国家税务总局布告2016年第18号及后续有关增值税率变化的方针规则，核算增值税出售额与销项税额。
2、依据财税〔2016〕43号、国家税务总局布告2016年第70号、《土地增值税暂行法令》、《土地增值税暂行法令实施细则》等有关规则，核算土地增值税收入与可扣除的土地获得土地使用权所付出的金额。
3、依据财会〔2016〕22号，进行有关增值税的会计核算，以及主营业务收入与主营业务本钱的核算。
近一段时间，在国家税务总局12366交税服务渠道网上留言中，有很多人咨询这样的问题：
我公司是房地产公司，核算增值税时，土地价款抵减出售额核算销项税额，那么在核算土地增值税时，土地增值税收入用不用考虑土地价款抵税金额调增，或许说扣除项目里的土地价款要减除抵税的金额？
一、交税人为获得土地使用权所付出的地价款和按国家统一法规交纳的有关费用答应扣除
《中华人民共和国土地增值税暂行法令》第六条关于“核算增值额的扣除项目”：（一）获得土地使用权所付出的金额。
《中华人民共和国土地增值税暂行法令实施细则》第七条规则：法令第六条所列的核算增值额的扣除项目，详细为：(一)获得土地使用权所付出的金额，是指交税人为获得土地使用权所付出的地价款和按国家统一法规交纳的有关费用。
二、获得土地使用权所付出的金额，不包含答应在销项税额中核算抵扣的进项税额
财税〔2016〕43号规则，关于“《土地增值税暂行法令》等规则的土地增值税扣除项目触及的增值税进项税额，答应在销项税额中核算抵扣的，不计入扣除项目，不答应在销项税额中核算抵扣的，能够计入扣除项目。
请注意，是增值税进项税额。是增值税进项税额。是增值税进项税额。而且，是答应在销项税额中抵扣的进项税额，不计入扣除项目；不答应在销项税额中抵扣的，能够计入扣除项目呢。
《中华人民共和国增值税暂行法令》第八条规则，交税人购进货品、劳务、服务、无形资产、不动产付出或许担负的增值税额，为进项税额。
（三）购进农产品，除获得增值税专用发票或许海关进口增值税专用缴款书外，依照农产品收购发票或许出售发票上注明的农产品买价和11%（现为9%）的扣除率核算的进项税额，国务院还有规则的在外。进项税额核算公式：
第二十四条 进项税额，是指交税人购进货品、加工修补修配劳务、服务、无形资产或许不动产，付出或许担负的增值税额。
（一）从出售方获得的增值税专用发票（含税控机动车出售统一发票，下同）上注明的增值税额。
（三）购进农产品，除获得增值税专用发票或许海关进口增值税专用缴款书外，依照农产品收购发票或许出售发票上注明的农产品买价和13%（现为9%）的扣除率核算的进项税额。核算公式为：
买价，是指交税人购进农产品在农产品收购发票或许出售发票上注明的价款和依照规则交纳的烟叶税。
购进农产品，依照《农产品增值税进项税额核定扣除试点实施办法》抵扣进项税额的在外。
（四）自境外单位或许个人购进劳务、服务、无形资产或许境内的不动产，从税务机关或许扣缴义务人获得的代扣代缴税款的完税凭据上注明的增值税额。
当然，后来还有路途通行费电子普通发票、旅客运送发票等注明（核算）的进项税额。可是，这些都有方针明文规则。
房地产开发企业付出土地出让金，不能获得增值税专用发票、海关进口增值税专用缴款书、农产品收购发票或许出售发票，或许代扣代缴税款完税凭据！
付出土地出让金，获得的是是“省级以上（含省级）财务部门监（印）制的财务收据。”
三、房开企业土地出让金是抵减增值税出售额，直接减少了销项税额，不触及进项税额
依据《营业税改征增值税试点有关事项的规则》（财税〔2016〕36号发布）第一条第（三）项第10点、《房地产开发企业出售自行开发的房地产项目增值税征收办理暂行办法》（国家税务总局布告2016年第18号发布）第四条规则：
房地产开发企业中的一般交税人（以下简称一般交税人）出售自行开发的房地产项目，适用一般计税办法计税，依照获得的悉数价款和价外费用，扣除当期出售房地产项目对应的向政府部门付出的土地价款后的余额核算出售额。出售额的核算公式如下：
出售额=(悉数价款和价外费用-当期答应扣除的土地价款)/（1+11%）（现为9%）
当期答应扣除的土地价款=（当期出售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供出售建筑面积）×付出的土地价款
当期出售房地产项目建筑面积，是指当期进行交税申报的增值税出售额对应的建筑面积。
房地产项目可供出售建筑面积，是指房地产项目能够出售的总建筑面积，不包含出售房地产项目时未独自作价结算的配套公共设施的建筑面积。
付出的土地价款，是指向政府、土地办理部门或受政府托付收取土地价款的单位直接付出的土地价款。
在核算出售额时从悉数价款和价外费用中扣除土地价款，应当获得省级以上（含省级）财务部门监（印）制的财务收据。
《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号文印发）第二十二条规则；
销项税额，是指交税人产生应税行为依照出售额和增值税税率核算并收取的增值税额。销项税额核算公式：
《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规则的布告》（国家税务总局布告2016年第70号）规则：
营改增后，交税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税办法的交税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；适用简易计税办法的交税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应交税额。
土地增值税应税收入=营改增前转让房地产获得的收入+营改增后转让房地产获得的不含增值税收入
营改增后，核算土地增值税增值额的扣除项目中“与转让房地产有关的税金”不包含增值税。
依据营改增方针要求，营改增之后，增值税一般交税人出售自行开发的房地产，适用一般计税办法的，出售额=(悉数价款和价外费用-当期答应扣除的土地价款)/（1+适用税率），销项税额=出售额*适用税率。
增值税一般交税人出售自行开发的房地产，适用一般计税办法的，扣除的土地价款不需要差额开票，能够全额开具增值税专用发票（即按扣除土地价款前的金额开具增值税专用发票），购买方能够全额抵扣。
出售方在申报交纳增值税时，依据当期答应扣除的土地价款，填写《增值税交税申报表附列材料（三）（服务、不动产和无形资产扣除项目明细）》表。
依据财会〔2016〕22号文的要求，房地产开发企业在出售开具全额发票时，依据发票票面记载，借记相关科目，贷记主营业务收与应交税费-应交增值税（销项税额）。依据当期答应扣除的土地价款核算的答应抵扣的税额，借记“应交税费-应交增值税（销项税额抵减）”，贷记“主营业务本钱”科目。
由此，就会呈现，依据发票核算出来的出售额，与增值税申报表的出售额，与核算土地增值税的收入额（假定悉数出售并开具了发票，下同）不一致。
增值税申报表出售额=发票金额-当期答应扣除的土地价款/（1+适用税率）。
而核算土地增值税的收入额，假如没有其他出售行为，即各期《增值税交税申报表附列材料（一）（本期出售状况明细）》第4行第11列金额-第4行第14列金额。
当然，虽然是房地产开发企业，也不免有其他增值税应税出售行为，所以，更精确的做法是开票金额+视同出售金额（不含税）+当期答应扣除的土地价款*适用税率/（1+适用税率）。
而在核算土地增值税可扣除项目金额时，依照为获得土地使用权所付出的地价款和按国家统一法规交纳的有关费用金额扣除。
实际上，土地增值税扣除项目中的“为获得土地使用权所付出的地价款和按国家统一法规交纳的有关费用”与增值税扣除项目中“答应扣除的土地价款”，其意义也不完全相同。
依据财税2016〕36号、140号文规则，“答应扣除的向政府部门付出的土地价款”，包含土地受让人向政府部门付出的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。也包含在获得土地时向其他单位或个人付出的拆迁补偿费用。
1、依据财税〔2016〕36号、财税〔2016〕140号、国家税务总局布告2016年第18号及后续有关增值税率变化的方针规则，核算增值税出售额与销项税额。
2、依据财税〔2016〕43号、国家税务总局布告2016年第70号、《土地增值税暂行法令》、《土地增值税暂行法令实施细则》等有关规则，核算土地增值税收入与可扣除的土地获得土地使用权所付出的金额。
3、依据财会〔2016〕22号，进行有关增值税的会计核算，以及主营业务收入与主营业务本钱的核算。
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